LA LOI PINEL

La réduction d’impôt « Duflot » pour l’investissement locatif est assouplie et rebaptisée « Pinel ». Le point sur tout ce qui change pour l’investisseur.

L’investissement immobilier locatif dans le neuf bénéficie depuis de nombreuses années d’incitations fiscales. Le dernier en date bénéficie aux contribuables fiscalement domiciliés en France réalisant une acquisition entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Il vise certains investissements immobiliers locatifs dans le secteur intermédiaire (acquisition ou construction de logements neufs, notamment). Ces contribuables peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction, dite « Duflot » (article 199 novovicies du CGI).
A l’occasion de son changement de nom, le dispositif de la réduction d’impôt « Duflot » rebaptisée « Pinel » est aussi assoupli. L’engagement de location qui s’ouvre au cercle familial devient modulable de six à neuf ans avec une possibilité de prorogation jusqu’à douze ans maximum. Les aménagements portent sur certaines des conditions d’application de l’avantage fiscal et sur le montant de celui-ci.

Les conditions tenant au montant du loyer maximum autorisé, au plafond des ressources du locataire et au zonage de l’investissement sont inchangées.

Les assouplissements votés portent principalement sur la durée de l’engagement de location et sur la qualité du locataire.

L’engagement de location

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Duflot », le propriétaire du logement devait s’engager à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCPI ou autre), l’engagement de location devait être pris par celle-ci pour une durée minimale de neuf ans. En outre, l’associé qui entend bénéficier de l’avantage fiscal doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la société.

Désormais, dans le cadre du dispositif « Pinel », la durée minimale de l’engagement de location n’est plus fixée uniformément à neuf ans. Les investisseurs ont la possibilité d’opter pour un engagement de location minimale de six ou neuf ans. L’option est irrévocable pour le logement concerné.

De plus, les investisseurs peuvent, à l’issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt. La prorogation ne peut pas excéder :

– trois années, renouvelables une fois dans le cas où l’engagement initial de location était d’une durée de six ans ;

– trois années non renouvelables, dans le cas où cet engagement était d’une durée de neuf ans.

La durée de l’engagement et, partant, le bénéfice de l’avantage fiscal sont ainsi portés au maximum à douze ans.

Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, la réduction d’impôt s’applique à compter de l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’achèvement doit intervenir dans un délai maximum de trente mois suivant un point de départ qui devient la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition et non plus la date de déclaration d’ouverture du chantier.

Pour un logement que le contribuable fait construire, le point de départ du délai d’achèvement de trente mois qui se situe à la date de l’obtention du permis de construire est inchangé.

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle est constatée la rupture de l’engagement de location minimale de six ou neuf ans ou de l’engagement prorogé de louer.

Location à des proches

Pour l’octroi de la réduction d’impôt « Duflot », la location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une SCPI, la location ne doit pas être conclue avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. Lorsque le logement est la propriété d’une SCPI, la location ne doit pas être conclue avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés. En revanche, elle peut être conclue avec un ascendant ou un descendant de l’un des associés (sous réserve qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal de cet associé).

Cette condition est assouplie. Désormais, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l’avantage fiscal, dès lors bien entendu que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées.

Un avantage fiscal modulé

Dans le cadre du dispositif « Duflot », la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements ou, en cas de souscription de parts de SCPI, sur 95 % du montant des versements effectués à ce titre par le contribuable. Le montant total des dépenses retenu pour l’application de l’avantage fiscal ne peut excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Taux de la réduction d’impôt

Désormais, dans le cadre du dispositif « Pinel », le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

Exemple Investissement de 300 000 € dans le cadre de la loi Duflot :
-Le taux est de 18 % du montant de l’investissement.
-La réduction d’impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).
-La réduction d’impôt total est de 54 000 € (18% x 300 000 €) répartie sur 9 ans. La réduction d’impôt annuel est ainsi de 6 000 € (54 000 € /9).
Investissement de 300 000 € dans le cadre de la loi Pinel :
Pour un engagement initial de 9 ans, le taux est de 18 % du montant de l’investissement. La réduction d’impôt annuel sera identique à celle prévue par le dispositif Duflot, soit 6 000 € par an.
En cas de prorogation de 3 ans de la durée de l’engagement initial, le taux est de 3 % du montant de l’investissement. Pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt total est de 9 000 € (3% x 300 000 €) répartie sur 3 ans. La réduction d’impôt annuel complémentaire est ainsi de 3 000 € (9 000 € / 3).

Base de la réduction d’impôt

Par ailleurs, la base de la réduction d’impôt en cas de souscription de parts de SCPI est portée de 95 % à 100 % du montant des versements effectués à ce titre.

Plafonnement global des avantages fiscaux

Pour le plafonnement global des avantages fiscaux, dont fait partie la réduction d’impôt « Duflot »-« Pinel », l’article 82 de la loi de finances fait passer les investissements en outre-mer du plafond de 10 000 € au plafond spécifique de 18 000 €. Cette nouvelle règle de plafonnement s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2015 pour les avantages fiscaux acquis au titre des investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.

Les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 s’entendent des logements acquis à l’état neuf à compter du 1er septembre 2014, des logements acquis en l’état futur d’achèvement ou construits dont la date d’achèvement (ou la date d’acquisition si elle est postérieure pour les Vefa) est intervenue à compter du 1er septembre 2014 et enfin des souscriptions au capital de SCPI réalisées à compter de cette même date.

Pour les investissements « Pinel » en métropole, la réduction d’impôt annuelle obtenue est maintenue sous le plafonnement global de 10 000 €.

Entrée en vigueur

Le dispositif Pinel s’applique aux acquisitions, aux constructions et aux souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014, à l’exception de la possibilité de louer le logement à des ascendants ou à des descendants, qui s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

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