Lorsque vous mettez un bien en location, les loyers perçus entrent dans votre base imposable à l’impôt sur le revenu. Ils sont taxés à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux au taux de 15,5%. La création d’un « déficit foncier », incontournable pour qui perçoit des revenus locatifs, vous permet de réduire ce montant imposable… et votre fiscalité !

 

Si vos revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 15 000 euros, le régime dit du « micro-foncier » s’applique automatiquement. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30% sur vos recettes locatives. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ni dépense.

 

Si vos loyers annuels excèdent 15 000 euros, vous êtes imposé au régime dit « réel ». Vous pouvez, dans ce cas, déduire un grand nombre de charges de vos loyers. Dès lors, vous aurez intérêt à renoncer au micro-foncier et à opter pour le « réel » si vos dépenses excèdent le montant de l’abattement. C’est, par exemple, le cas si vous avez réalisé des travaux importants.

 

Les déductions possibles de vos loyers

Si le logement a été financé grâce à un emprunt, vous pourrez déduire les intérêts du crédit et les frais accessoires (frais de dossier, prime d’assurance emprunteur…). Un grand nombre d’autres charges sont déductibles : les frais de gestion et d’administration (la commission de l’agent immobilier chargé de la gestion locative, par exemple), les dépenses de réparation et d’entretien du logement ou des parties communes de la copropriété, certains impôts et taxes comme la taxe foncière et, enfin, la prime d’assurance contre les loyers impayés si vous en avez souscrite une.

 

Jusqu’à 10 700 euros d’impôts en moins

Si l’ensemble de ces charges excèdent les loyers perçus, vous êtes alors en situation de déficit foncier. Celui-ci peut être imputé (excepté pour la part constituée par les intérêts d’emprunt) sur votre revenu global de l’année dans la limite de 10 700 euros. Si un déficit subsiste encore, il est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Le report de votre déficit foncier vous permet d’alléger durablement la fiscalité pesant sur vos loyers.

Toutefois, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est soumise à conditions.  En effet, pour être définitivement acquise, le logement doit rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Quelques exceptions existent et vous permettent de conserver le déficit foncier sans laisser le logement en location : licenciement, invalidité…

 

Acheter un logement à rénover permet de réaliser un premier investissement locatif avec un budget modeste. C’est aussi le moyen idéal pour se créer un déficit foncier et faire des économies d’impôts ! Les primo-investisseurs bénéficieront par ailleurs de taux faibles rendant le déficit foncier d’autant plus intéressant.

Investir dans le cadre du déficit foncier permet de réaliser une réhabilitation dans les règles de l’art mais aussi de déduire le montant des travaux de vos bénéfices fonciers. Vous ferez alors une double économie : IMPÔT + CSG/RDS pouvant atteindre 60,5%…

Prenons un exemple :

Monsieur Dupont est dans une tranche fiscale (TMI) à 30% ; il perçoit 20 000 € de revenus foncier.

Dans le cadre d’un investissement en Déficit Foncier, il investit 20 000 € de travaux par an pendant 3 ans

Gain Impôt (20k€ x 30%)Gain CSG/RDS (20k€ x 15,5%)
20176 000 euros3 100 euros
20186 000 euros3 100 euros
20196 000 euros3 100 euros
Total24 000 euros12 400 euros

Soit un total de 27.300 € de gain pour 60.000 € de travaux investis, soit 45.5 % du montant des travaux payé grâce à l’impôt ; le reste étant pour l’essentiel payé par les loyers du locataire.
Une tranche à 41% génèrerait 33.900 € d’économie fiscale soit 56,5% du montant des travaux payé par notre cher Trésor Public…
Une tranche à 45% génèrerait 36.300 € d’économie fiscale soit 60,5% du montant des travaux payé par notre cher Trésor Public…

Dans cette période de faibles taux d’emprunt : investir dans le cadre du Déficit Foncier constitue un incontournable. C’est une solution accessible à tous, que vous ayez ou non des revenus fonciers. L’idéal étant de le coupler à une opération de type loi Pinel ou loin Malraux.

David Rano