En faisant l’acquisition de la seule nue-propriété d’un bien immobilier, vous bénéficierez d’une décote sur le prix d’achat, d’une fiscalité très favorable et d’une plus-value quasiment assurée. Un mécanisme d’investissement à multiples facettes à découvrir.

Un droit de propriété scindé en deux

En général, l’acquisition d’un bien immobilier se fait en pleine propriété. Cependant, le droit de propriété peut être réparti entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le premier est propriétaire du bien mais n’en a ni l’usage, ni la possibilité d’en tirer des profits (en le louant, par exemple). Le second, en revanche, peut utiliser le bien pour son propre usage ou le mettre en location.

 

Ce démembrement est temporaire. Il dure, en général de 10 à 20 ans et à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

 

À savoir

Comme tout placement immobilier, les parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCPI) peuvent, elles aussi, être démembrées.

 

Une décote sur le prix d’achat

Le premier avantage de la nue-propriété réside dans la possibilité d’acheter un bien pour environ la moitié de sa valeur. La décote appliquée sur le prix d’achat varie en fonction de la durée du démembrement. De 30 à 35% en moyenne pour une période de 10 à 12 ans, 40% pour 15 ans et 50% pour 20 ans.

 

Un moyen de neutraliser l’impôt sur la fortune

Si vous êtes soumis à l’Impôt de solidarité sur la Fortune (ISF), la nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF. Malgré cela, l’emprunt ayant servi à le financer peut-être déduit de l’assiette imposable à cet impôt. Par ailleurs, si vous avez d’autres revenus fonciers vous pouvez déduire les dépenses de réparation à votre charge. La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier figure dans la convention de démembrement. Si l’usufruitier est un bailleur social vous pouvez, en plus, déduire les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer la nue-propriété.

 

Ce type d’opération est optimisé pour les investisseurs aisés disposant déjà de revenus locatifs. En effet, vous engagez des dépenses pour un achat immobilier que vous n’utilisez pas et qui ne vous rapporte rien.

 

La fin du démembrement

Au terme du démembrement, vous récupérez, sans frais, la pleine propriété du bien. Vous avez alors le choix entre louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires, le vendre pour empocher une plus-value ou encore l’occuper vous-même.

 

À savoir

Si l’usufruitier est un bailleur privé et que le bien est loué, vous devrez attendre l’échéance du bail pour donner congé au locataire pour reprendre le bien pour le vendre ou l’occuper (vous-même ou un proche). S’il s’agit d’un bailleur social, la fin du bail coïncide systématiquement avec la fin de l’usufruit.

 

David Rano