L’investisseur qui acquiert, dans le cadre du dispositif Malraux, un immeuble avec promesse de réhabilitation, bénéficie du régime de la Vente d’Immeuble à Rénover. Calqué sur celui de la Vente en l’état futur d’achèvement (Véfa ou vente sur plan) il est très protecteur pour l’investisseur.

Un régime obligatoire

La loi portant Engagement National pour le Logement (ENL) a créé le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Auparavant, aucun régime spécifique ne s’appliquait à la vente d’un immeuble bâti, accompagné d’un engagement du vendeur à accomplir certains travaux.

 

La VIR combine les règles de droit de la vente d’immeubles existants et celles de la Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Le régime de la VIR s’applique obligatoirement à toute vente d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou mixte lorsque le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux de rénovation et qu’il perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

 

À savoir

Les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, sont exclus du dispositif.

 

La conclusion de la VIR

L’avant-contrat doit obligatoirement contenir, outre le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), les informations suivantes :

  • description et caractéristiques du bien immobilier,
  • descriptif et délai de réalisation des travaux,
  • prix de l’opération (ventilé entre l’existant et le montant des travaux),
  • engagement du vendeur à produire au moment de la signature de l’acte définitif les justificatifs d’une garantie d’achèvement des travaux et des assurances obligatoires.

Sans ces informations, l’avant-contrat sera nul.

 

Obligatoirement signé chez le notaire, l’acte définitif reprend les principales mentions de l’avant-contrat. C’est le moment où le vendeur fournit la preuve de sa garantie financière extrinsèque (apportée par un établissement financier ou une société d’assurance) d’achèvement des travaux ainsi que les justificatifs des assurances obligatoires (responsabilité civile professionnelle, garanties biennale et décennale…).

 

À savoir

La ventilation des travaux doit être validée par un architecte.

 

Le déroulement des travaux

Au moment de la vente, le transfert de propriété a lieu immédiatement sur l’existant et à mesure de l’avancée des travaux, avant leur achèvement. Cet avancement doit être certifié par un architecte. Les paiements relatifs aux travaux ne peuvent pas excéder 50% après avoir achevé les travaux représentant la moitié du prix total des travaux et 95% après l’achèvement de l’ensemble des travaux.

 

Des versements intermédiaires peuvent être prévus lorsqu’ils n’excèdent pas les plafonds prévus par la loi. Le solde de 5% étant à payer à la livraison. Il peut être consigné en cas de défauts mentionnés sur le procès-verbal de réception.

 

La fin des travaux

Le contrat de VIR s’achève lorsque les travaux sont terminés. Pour cela, il faut accomplir trois formalités. En premier lieu, la constatation d’achèvement des travaux par un architecte. Puis la réception des travaux. Et en dernier lieu la livraison de l’immeuble. Cette dernière étape marque la fin des travaux. Elle donne lieu à la signature d’un procès-verbal dans lequel l’acheteur mentionne les éventuels défauts qu’il a pu constater. Le solde du prix est versé à la livraison, si aucun défaut n’a été constaté. Dans le cas contraire, il est consigné jusqu’à ce que les défauts soient réparés.

 

La date de réception des travaux constitue le point de départ des garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) dont peut bénéficier l’acquéreur.

 

Atouts et inconvénients de la VIR

Une opération réalisée sous le régime de la VIR offre à l’acquéreur une protection similaire à celle des ventes en Vefa. Ainsi, il bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux, de garanties liées au respect des délais et du prix et une garantie de parfait achèvement, biennale, décennale…

 

De plus, la plus-value éventuelle à la revente du bien Malraux est calculée sur le montant de l’acquisition, correspondant au coût total de l’investissement (foncier + frais + travaux). D’habitude, les dépenses ayant bénéficié d’un avantage fiscal ne sont pas retenues pour déterminer la plus-value imposable.

En revanche, les droits d’enregistrement sont plus élevés car ils portent à la fois sur le foncier et les travaux et pas seulement sur la partie immobilière. C’est là le seul véritable inconvénient du régime VIR.

 

À savoir

Attention ! Si vous renoncez au régime Malraux en cours d’opération, vous ne pourrez pas déduire les travaux réalisés de vos revenus fonciers, même si vous destinez l’immeuble à la location.

 

David Rano