Dans l’univers des investissements ultra-marins Girardin, il en est un particulièrement attractif pour les entreprises, le « Girardin IS ». C’est un outil de défiscalisation immobilière performant, à destination des entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés. Il permet de défiscaliser jusqu’à 100% du montant des investissements en outre-mer.

 

Moins connu que la version destinée aux particuliers, le « Girardin IS » cumule les avantages pour les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés. Un attrait encouragé par les pouvoirs publics, désireux de combler la pénurie de logements destinés à la location en outre-mer.

 

Le principe du Girardin IS immobilier est simple : l’entreprise acquiert un logement neuf en outre-mer et le met en location dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire en respectant un plafond de loyer et des critères de ressources des locataires. Le bien doit être loué non meublé pendant au moins six ans, à titre de résidence principale du locataire. Pour les investissements réalisés au titre des exercices ouverts à partir du 1er janvier 2018, la durée de l’engagement de location est réduite de six à cinq ans.

 

En contrepartie de son investissement, l’entreprise peut déduire immédiatement la totalité de la valeur du bien de son résultat et faire ainsi disparaitre tout ou partie de son Impôt sur les Sociétés. Le bien peut être acquis directement par l’entreprise ou par l’intermédiaire d’une SCI filiale.

 

Contrairement aux autres dispositifs Girardin, qui prennent fin pour la plupart en 2017, il est possible d’investir en Girardin IS jusqu’au 31 décembre 2020 dans les départements d’outre-mer et à Saint-Martin. Le dispositif sera même actif jusqu’en 2025 dans les autres collectivités d’outre-mer.

 

Pour l’entreprise, les avantages sont multiples

Le Girardin IS permet de déduire de son résultat imposable 100% de la valeur du bien acheté, et de réduire considérablement ses impôts immédiatement. La déduction fiscale est accordée dès l’année d’acquisition du logement, ou l’année de l’achèvement des fondations, en cas de construction. Si le montant de l’investissement excède le résultat de l’entreprise, l’excédent est reportable les années suivantes, jusqu’à apurement complet, sans aucun plafonnement.

 

Par ailleurs, il est possible de financer son acquisition par un prêt, dont les intérêts sont intégralement déductibles. Cela permet à l’entreprise de bénéficier d’un apport en trésorerie dès l’année d’acquisition du bien et d’en disposer pour distribuer des dividendes, développer sa capacité d’investissement, ou encore demander un crédit. Sans compter bien sûr, les loyers encaissés pendant toute la durée de votre engagement de location.

 

Enfin, au terme des six ans (cinq à partir de 2018), l’entreprise peut récupérer le logement et en disposer comme bon lui semble, le vendre (y compris à son dirigeant) ou le maintenir en location. C’est donc un système qui combine à la fois défiscalisation intégrale de l’investissement et constitution d’un patrimoine immobilier.

 

Exemple

Une société réalise un résultat imposable de 200.000 euros et doit régler un impôt sur les sociétés de 57.711 euros. Elle achète un logement neuf dans un département d’outre-mer d’une valeur de 250.000 euros, pour le mettre en location dans les conditions du Girardin IS. Elle va gommer son impôt sur les sociétés et donc réaliser immédiatement une économie de 57.711 euros. En outre, le reliquat de son investissement de 50.000 euros pourra encore être déduit l’année suivante de son résultat.

 

Les précautions à prendre pour réussir son investissement

Comme pour tout investissement immobilier défiscalisant, le critère principal à prendre en compte est la localisation du bien. Le marché locatif local doit être suffisamment dynamique pour vous assurer de trouver des locataires facilement. En effet, vous avez six mois pour mettre le logement en location, à compter de sa date l’achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

La qualité du promoteur est également à prendre en compte puisque l’investissement porte sur un immeuble à construire ou en construction (il doit être achevé dans les deux ans de l’achèvement des fondations). Si vous ne respectez pas cette condition, la déduction pourra être reprise par l’administration fiscale. La principale difficulté tient à l’éloignement et à la méconnaissance du marché immobilier visé. Il convient donc d’être prudent avant de réaliser un tel investissement, l’idéal étant de pouvoir se rendre sur place avant de se décider.

 

David  Rano